🏠 전세보증금 반환소송 절차·기간 현실 가이드 (2025 최신)

“빨리·안전하게 보증금을 회수하려면 무엇부터, 어떻게?” 실무 동선을 기준으로 한 한눈에 끝내는 체크 가이드입니다.

#전세보증금 #지급명령 #임차권등기명령 #가압류 #강제집행

🧭 핵심 로드맵 (현실 순서)

만기 2개월 전 ➜ 갱신 거절 통지(카톡·문자·이메일 + 내용증명 권장)
만기 당일 ➜ 반환 요구 + 열쇠 인도 준비(전입·확정일자 유지)
1차: 지급명령 ➜ 채무자 2주 내 이의 없으면 확정(판결과 동일 효력) → 바로 집행 가능
2차: 소송 병행/전환 ➜ 다툼 예상·이의 제기 시 신속 전환
필요 시 이사 ➜ 임차권등기명령으로 전출해도 대항력·우선변제권 유지
재산 묶기 ➜ 부동산/채권 등 가압류 진행
판결·결정 확정 후 ➜ 부동산 경매·채권압류·추심 등 강제집행

⏱️ 얼마나 걸리나요? (체감 기준)

⚡ 지급명령

송달 완료 후 채무자 2주 내 이의 없으면 확정
실무 체감: 4~8주 (주소보정·송달 속도 따라 변동)
장점: 저비용·출석 無·속도 / 단점: 이의 시 소송 전환

⚖️ 소송(소액/민사)

소액사건(3천만원 이하): 1회 심리 취지이나 수개월 소요 가능
일반 민사: 금액·쟁점 클수록 장기화(실무 평균 1년± 가능)
판결 송달일부터 항소 2주 불변기간

🧱 권리·우선순위 체크포인트

대항력: 인도 + 전입신고(다음날 0시부터 효력)
우선변제권: 확정일자 + 대항요건 + (경매/공매) 배당요구
임차권등기명령: 만기 후 미반환 시 신청 → 등기 후 전출해도 권리 유지

📊 소액임차인 최우선변제 (2025.3.1 기준)

구분	보증금 한도	최우선변제금	비고
서울	1억 6,500만원 이하	5,500만원	-
과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포	1억 4,500만원 이하	4,800만원	-
광역시(일부 제외)·안산·광주·파주·이천·평택	8,500만원 이하	2,800만원	-
그 밖의 지역	7,500만원 이하	2,500만원	-

※ 위 금액은 ‘소액임차인 최우선변제’ 범위로, 선순위 담보권이 있으면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

🛠️ 절차별 실전 매뉴얼

1) 만기 2개월 전 준비 🗓️

갱신 거절 통지(카톡·문자·이메일 + 내용증명)
전입·확정일자 유지(권리 보호 핵심)
집 상태 사진/영상 기록(인도 분쟁 대비)

2) 지급명령(독촉절차) ⚡

전자소송으로 신청 → 법원 심문 없이 결정 → 채무자 2주 내 이의 無 시 확정
확정 후 곧바로 강제집행 가능(판결과 동일 효력)

3) 소송(소액/민사) ⚖️

소액사건(3,000만원 이하) 우선 고려. 답변기한·이행권고결정 제도 활용
판결 송달일부터 항소 2주 불변기간

4) 임차권등기명령 🏷️

만기 후 미반환이면 신청 가능. 등기 후 전출해도 권리 유지

5) 가압류 🧊

부동산·예금·월세보증금 등 채무자 재산을 선제 동결(담보 요구 가능)

6) 강제집행 🔨

집행문·확정증명서 발급 후 부동산 경매·채권압류·추심 진행

💸 지연이자 적용 감각

약정 없음 ➜ 민법상 법정이율 연 5%
소송 제기 후 ➜ 소송촉진법상 법정이율(실무 상향 구간, 통상 판결 주문에 기재)
계약서에 지연이자 약정이 있으면 그 규정이 우선하되, 소송 구간은 별도 적용 가능

🏦 HUG(주택도시보증공사) 보증 가입 시

이행청구: 보증기간 만료 후 2개월 내 종료확인서 등 서류 제출
접수량에 따라 심사·지급까지 1~3개월+ 소요될 수 있어 선제 대응 권장

🧾 소송비용(전자소송 기준) 간단 감각

인지대: 소가에 따라 산식 적용(전자소송 10% 감액)
송달료: 1회 5,500원, 통상 10회분 예납(당사자 수에 따라 가산)

🚀 먼저 할 것: 지급명령

무이의 확정 시 수주 내 집행권원 확보 → 속도·비용 효율 최상

🧰 동시에: 가압류 + 임차권등기

재산 선점 + 전출 필요 시 권리 유지. 소송으로 이어져도 방어력 ↑

✉️ 바로 쓰는 내용증명 템플릿

제목: 전세보증금 반환 요청의 건 수신: ○○(임대인) 귀하 본인은 ○○시 ○○구 ○○아파트 ○동 ○호 임차인 ○○입니다. 우리 임대차계약(계약일: 20XX.XX.XX, 보증금: ○○원)은 만기 20XX.XX.XX에 종료되었으나 보증금이 반환되지 않았습니다. 민법 및 주택임대차보호법에 따라 즉시 전세보증금 ○○원과 지연손해금을 지급해주시기 바랍니다. 본 서면 수령일로부터 7일 내 미이행 시 지급명령·소송·가압류 및 강제집행 등 법적 조치를 진행할 수밖에 없음을 알려드립니다. 20XX.XX.XX 발신인: ○○ (서명·연락처)